top of page

תפקידו של עורך הדין בתחום הנדל"ן וההתחדשות העירונית


תחום הנדל"ן והבנייה למגורים הוא אחד התחומים המשפיעים והדינמיים במשק הישראלי. עורכי דין המתמחים בתחום זה נדרשים להכיר לעומק את החוקים, התקנות והנהלים הרלוונטיים, ולהציע ייעוץ מקצועי ללקוחותיהם בהתאם לכל עסקה ספציפית. להלן נסקור כמה סוגי עסקאות נפוצות ואת תפקיד עורך הדין בכל אחת מהן.


עסקת מכר קבלן

עסקת מכר קבלן היא העסקה המרכזית והנפוצה ביותר בתחום הנדל"ן למגורים. בעסקה זו, יזם הבנייה (הקבלן) מוכר דירות על הנייר לרוכשים פרטיים. עורך הדין ממלא כאן תפקיד מפתח - הוא אמון על הכנת הסכמי המכר ועל תיאום הציפיות וחלוקת הסיכונים בין הצדדים. עליו להקפיד על שמירת זכויותיהם של הרוכשים ועל קיום הוראות החוק השונות, כגון חוק המכר (דירות) והוראות הבנקים בנושא משכנתאות.  



התחדשות עירונית

מדובר בתחום פעילות ייחודי, הכולל שיקום ופיתוח מחדש של שכונות ישנות, הריסה ובנייה מחדש של בניינים ישנים ותוספת קומות וזכויות בנייה לבניינים קיימים. מדובר בתהליכים מורכבים, שמחייבים חתימות של כל דיירי הבניין וראייה כוללת של כלל הצדדים המעורבים - הדיירים הקיימים, היזם וגורמי התכנון. עורכי הדין ממלאים כאן תפקיד מרכזי של ליווי וייעוץ לכלל הצדדים המעורבים, הכנת הסכמי התקשרות והבטחת קיומו התקין של הפרויקט עד לשלב המסירה. כאמור, תחום ההתחדשות העירונית כולל בחובו שלל פרויקטים שונים של חידוש ושיפור שכונות ותשתיות עירוניות. שני המסלולים המובילים הם:

  • תמ"א 38 (שיקום והריסה)

תכנית לחיזוק מבנים קיימים כנגד רעידות אדמה, או להריסה ובניה מחדש של בניינים חלופיים במקומם. התהליך מורכב ודורש הסכמה של דיירי הבניין וועדת ההתנגדויות. עורך הדין ממלא תפקיד מפתח בניהול המשאים והמתנים, בהכנת הסכמי ההתקשרות בין הדיירים ליזמים, במעקב אחר קיום היתרי הבניה והתקדמות העבודות.

  • פינוי-בינוי

תכנית המיועדת להחליף שכונות ותיקות בבניה חדשה ומשודרגת, באמצעות פינוי של דיירים ישנים למגורים זמניים ובינוי של פרויקט חדש באותה השכונה. התהליך מורכב מבחינה לוגיסטית ודורש ליווי משפטי עבור הרשויות, היזמים והדיירים הישנים. על עורך הדין לוודא שמירה על זכויות הדיירים ותנאים נאותים, להבטיח קיום סדור של ההסכמות.


בכל התחומים הללו של התחדשות עירונית וצמיחה עירונית, תפקידו המשמעותי של עורך הדין הוא להוות גורם מתכלל, מאזן ומגשר בין האינטרסים השונים של הצדדים המעורבים. ערבותו החיונית להבטחת קיום תהליכים תקינים, עמידה בכללי החוק והשגת תוצאות מוסכמות לשביעות רצונם של כלל הגורמים.


עסקת קומבינציה

עסקת קומבינציה היא דגם עסקי פופולרי בשנים האחרונות, המשלב בין עסקת מכר קבלן רגילה לבין התחדשות עירונית. במקרים אלו, היזם רוכש מגרש מבעליו ומחליף בו את הבנייה הישנה בפרויקט חדש של מספר רב יותר של יחידות דיור. חלק מהדירות החדשות מועבר לאותם בעלי הקרקע (דיירים ישנים), והיתרות נמכרות לרוכשים חדשים. היתרון לדיירים הוא קבלת דירה חדשה ללא צורך במעבר כפוי, והיתרון ליזם הוא רכישת קרקע ביעילות. עורך הדין מלווה ומייעץ לכלל הצדדים המעורבים, מסדיר את היחסים הנדרשים וערב בניהול התהליך עד לשלב המסירה הסופי של הדירות.


נדל"ן מניב

מדובר בעסקאות של רכישה/מכירה או השכרה של נכסי נדל"ן לא למגורים - משרדים, חנויות, מבני תעשייה, מרכזים מסחריים וכיו"ב. עורך הדין נדרש להכיר את הרגולציה הספציפית החלה על סוגי הנכסים השונים, את חוקי החוזים המסחריים ואת המיסוי הרלוונטי. תפקידו לסייע בגיבוש ההסכמים בין הצדדים ובניהול המשא ומתן, תוך הגנה על האינטרסים של לקוחותיו.


בכל אחד מהתחומים הללו תפקידו המרכזי של עורך הדין הוא להגן על האינטרסים של לקוחותיו ולהבטיח את קיום הוראות הדין הענפות החלות על תחום הנדל"ן והבנייה למגורים. מקצועיות, ידע משפטי וניסיון הם חיוניים עבור עורך דין המתמחה בתחומים אלו.


Comments